5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来(lái)的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的(de)主要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读)调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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