5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行(xíng119出警收费吗 119出警收费标准是多少)业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　119出警收费吗 119出警收费标准是多少　在这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或(huò119出警收费吗 119出警收费标准是多少)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待(dài)它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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