导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句>

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他(tā)国(guó)家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速(sù)可(kě)能超(chāo)预(yù)期。