文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房老百姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等城市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商(shāng)品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民居住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付(fù)比例，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗)陷等(děng)情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(sh侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗òu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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