近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》”的(de)一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础设施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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