饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发布了关(guān)于(yú)规(guī)范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市(shì)场成交(jiāo)比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居(jū)民(mín)造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场(chǎng)交易过(重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么guò)程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其(qí)主体进行规(guī)范和秩序整顿，是重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中介(jiè)费(fèi)。以北(běi)京某(mǒu)房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务(wù)过(guò)程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计(jì)算(suàn)出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所(suǒ)或渠(qú)道，公示(shì)服(fú)务(wù)项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服(fú)务(wù)和延(yán)伸(shēn)服务(wù)，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会(huì)同(tóng)市(shì)场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如(rú)何(hé)具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要(yào)看(kàn)各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于(yú)行业(yè)健(jiàn)康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不(bù)同税费等(děng)都可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提(tí)出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(m重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么ài)过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介(jiè)费及(jí)税费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度(dù)，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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