万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的(de)维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到(dào)了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被(bèi)执(zhí)行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

未经允许不得转载：中国书画艺术 拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗