“现在的房地产很难再出(chū)现(xiàn)像(xiàng)过去十年的系统(tǒng)性行(xíng)情。”思睿(ruì)集团合伙人、首(shǒu)席经济学(xué)家洪灏向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的(de)愈(yù)加明(míng)显，让机构和投资者(zhě)的关注(zhù)度从板块向单(dān)个标的转移。上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还是(shì)估值(zhí)，房地产都已经双杀到了最底部，而且是(shì)反复地杀到了底部，再往下的空(kōng)间已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那(nà)么如(rú)何寻找房地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地(dì)产赛道中进(jìn)行(xíng)选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了半(bàn)天，标的公(gōng)司出现爆雷的(de)情况。除(chú)此之外，洪(hóng)灏指出，需要满(mǎn)足以下三个基(jī)准(zhǔn)：有大的国资背(bèi)景(jǐng)的、杠杆(gān)率较(jiào)低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房(fáng)地产(chǎn)的开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的(de)，房企的(de)主要资金来(lái)源来(lái)自新(xīn)盘的销售。但今年新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房企能从银(yín)行(xíng)拿到钱，其实主要还是那(nà)些有国企背景(jǐng)的房(fáng)企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所以整(zhěng)个(gè)行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化，无论(lùn)是在销售，还是(shì)融资等各(gè)个方面都非常明显。现(xiàn)在(zài)有国资背景(jǐng)的房企(qǐ)在资本市场表(biǎo)现相对(duì)较好，但没有(yǒu)国(guó)资背景的民营(yíng)房(fáng)企股价大(dà)多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)行业内(nèi)，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到(dào)如(rú)何挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业(yè)的(de)成本优势，更具体一点，就是它的净借(jiè)贷水平（净负(fù)债(zhài)率）是(shì)不(bù)是行业(yè)内的最低水平；利润率是不(bù)是行业内最高的；融资(zī)成本(běn)是否是行业(yè)内最低的(de)；建安成本是否也是业内(nèi)最低的(de)；这些都是(shì)我们看重的一家房(fáng)企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需(xū)要(yào)注意(yì)的是，能够(gòu)同时满足(zú)上述(shù)条件(jiàn)的房(fáng)企并不多(duō)。即便是在国央企中，仍有部分(fēn)房(fáng)企出现了“三(sān)道(dào)红线”的“踩线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据(jù)整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发(fā)展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云(yún)南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投(tóu)控股等(děng)国央企房企也(yě)踩了“三道红(hóng)线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便(biàn)是有着较稳健特色的国央企房企，其财务指标称得上完(wán)全健康(kāng)的仍是少数。而更(gèng)加(jiā)值得注意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国(guó)企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进(jìn)一步(bù)考验着国央企的资(zī)金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度(dù)的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握准确，有助(zhù)于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过(guò)于乐(lè)观的(de)预(yù)判未来市场，以(yǐ)及(jí)过于激(jī)进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房(fáng)企重蹈此前(qián)的(de)高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配(pèi)置的(de)一(yī)家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例(lì)都(dōu)维持在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会来了，其开始在一线城市(shì)进行大(dà)举(jǔ)拿地，净负债率(lǜ)也由此前(qián)的33％左右(yòu)水准提(tí)高到45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与此同时，该(gāi)房企新购入地块也实(shí)现(xiàn)了快速的开(kāi)盘利用(yòng)率，预计今年(nián)会有更多的楼(lóu)盘入市。像这类企业就符合“最后的(de)赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药(yào)，去年拿(ná)地超(chāo)1000亿(yì)元，且其中一半在一线城市，另外一半也(yě)主要集中在强二线和二线(xiàn)城市；另一(yī)方面，它的(de)扩(kuò)张(zhāng)是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样(yàng)提醒道，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张速度(dù)让人感(gǎn)觉又回到(dào)了(le)2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年～2020年期间(jiān)扩张的(de)民营企业的影子(zi)。虽然说，见到机会时要(yào)出手，但出手(shǒu)的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率(lǜ)扩张得太快，但未来的(de)两年(nián)市场没(méi)有想象得那(nà)么好，可能(néng)会重蹈覆辙(zhé)。

　　那(nà)么如(rú)何来衡(héng)量一家(jiā)房企(qǐ)的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还是(shì)看(kàn)房企的净负债率水平，在(zài)我(wǒ)看(kàn)来(lái)，这个比例(lì)如果超过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不难(nán)看出(chū)，这一(yī)标准要(yào)比“三道(dào)红(hóng)线”对房(fáng)企的净负债率要求不得高于(yú)100％要(yào)更(gèng)加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前(qián)房(fáng)地(dì)产行业的(de)复苏速(sù)度并没有那(nà)么快(kuài)，所以要规避公司净负债(zhài)率提(tí)高到一个比较(jiào)危险的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿(ná)地较积极的房企梳理发现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利(lì)发展(zhǎn)等房企2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交地(dì)产净负债率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的(de)是，华润(rùn)置地、中国海外(wài)发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策略的(de)同时，也较(jiào)好地(dì)控制了(le)公(gōng)司的扩张速(sù)度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后(hòu)赢(yíng)家”的(de)黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选标(biāo)准来(lái)看国央企(qǐ)与民营房企，但在各维度(dù)的实际表现上，国央企确实会更胜(shèng)一筹。如国(guó)央企的融(róng)资成本更(gèng)低，融资渠道(dào)也更顺畅，能(néng)够做(zuò)到想融就融，这样，国央企(qǐ)自然(rán)而(ér)然就具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民营(yíng)房企，机构更加看好(hǎo)国央企(qǐ)，但这也(yě)并不意味着，民营企业中就没(méi)有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳理发(fā)现，仍有(yǒu)少数民(mín)营房企同样(yàng)受(shòu)到机(jī)构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季(jì)报，滨江集(jí)团(tuán)的十大(dà)流通股东中新进了“中国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城(chéng)中国回(huí)报(bào)灵活配置混(hùn)合型证(zhèng)券(quàn)投资基金”“全国(guó)社(shè)保基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始(shǐ)，百(bǎi)亿(yì)私募珠海阿巴(bā)马资产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据(jù)一季(jì)报，该(gāi)资产公司的几只产品合计持有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的(de)受(shòu)青睐，和其自身的(de)基本(běn)面(miàn)表现(xiàn)存在一定关系。2020年(nián)以(yǐ)来的近三年时间(jiān)，房(fáng)地产(chǎn)市场整体在(zài)走(zǒu)“下坡路(lù)”，但作为杭州(zhōu)本土房企的(de)滨江集团仍是表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售(shòu)规模、新增土储、股价表现等(děng)多(duō)维度都表现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母(mǔ)净利润(rùn)依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布(bù)的2023年一季报，今年(nián)一季(jì)度，滨江集团(tuán)更(gèng)是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿(yì)元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜(tóng)时代(dài)”仍能保持自身业绩的持续(xù)增长，和滨江(jiāng)集(jí)团扎根杭州的(de)战略布(bù)局(jú)关系密切。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集团有近(jìn)七成营(yíng)收来(lái)自(zì)杭州(zhōu)地区，而(ér)在(zài)2021年，杭(háng)州地区的营收比重只占到近六成。近三年持续(xù)稳(wěn)居杭州房企(qǐ)销(xiāo)售排名第一。

　　与(yǔ)此(cǐ)同时，滨(bīn)江集(jí)团在杭州的(de)土储补充同样较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持(chí)续稳(wěn)居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭(háng)州的较突出表现，也让滨江集(jí)团的房企排名迅速提(tí)升。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团(tuán)的房企排名(míng)已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注(zhù)意的(de)是(shì)，2020年至今，滨江集(jí)团股(gǔ)价翻了超一倍以上，而(ér)近期(qī)，滨江集团更(gèng)是迎来多家(jiā)机(jī)构的集中调研(yán)。滨江集(jí)团发布(bù)公告表示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老(lǎo)等(děng)18家(jiā)机构调研。

　　丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字g>产业链布局重点移至存(cún)量(liàng)赛(sài)道

　　机构在下游(yóu)家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发(fā)只是房地产(chǎn)产业链(liàn)上的中游(yóu)环节，其(qí)上游主(zhǔ)要(yào)为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下(xià)游应(yīng)用行业主要(yào)包括(kuò)中(zhōng)介服务、家用电器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上游材料(liào)端(duān)息(xī)息相关，新盘开工不足导致上游不被看(kàn)好，机(jī)构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移至(zhì)下游。“中国房地(dì)产行业在进入存量房(fáng)时代(dài)，所以对地产(chǎn)产业链，尤其(qí)是偏消费(fèi)属性(xìng)的家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住房(fáng)规模越来越大，随(suí)着时间的增加，内装更新的需(xū)求(qiú)也(yě)会(huì)越来(lái)越多。美(měi)国(guó)过去的数据充分(fēn)说明了这(zhè)一点，在新(xīn)房销(xiāo)售见(jiàn)顶之后(hòu)，家具消费的增长却(què)一直都很(hěn)好。对(duì)于(yú)地(dì)产产业链，我们相对看(kàn)好和(hé)内装相关的行业，例(lì)如消费建材、家居(jū)装饰等(děng)。”万家(jiā)基金(jīn)人(rén)士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细分中(zhōng)相(xiāng)关赛道龙头(tóu)年内表(biǎo)现的统(tǒng)计，目前(qián)暂居前两位的(de)都是来(lái)自家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是富安娜和(hé)水星家纺，特别是前者(zhě)在月线(xiàn)连收(shōu)七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为(wèi)例(lì)，富(fù)安娜主要(yào)从(cóng)事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠(mián)家居(jū)、生活类产品的研(yán)发、设计、生(shēng)产(chǎn)及(jí)销售，旗下拥有原(yuán)创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐(lè)”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度报告(gào)显示(shì)，报告期内，富安娜(nà)实现营业收入(rù)约6.2丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字亿(yì)元，同(tóng)比减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实现(xiàn)归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市(shì)公司一(yī)季报的十(shí)大流通股股东来看(kàn)，能(néng)够发现该(gāi)股早(zǎo)已(yǐ)成为基(jī)金重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼时(shí)包括公募的中欧价值发现、中欧潜(qián)力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募(mù)的明河2016丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字，都在(zài)其中(zhōng)出现，占(zhàn)据(jù)了半壁江山。需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，中欧的两只基金都是价值派基(jī)金经理曹(cáo)名长在管的产品，首季其同(tóng)时重(zhòng)仓的(de)房地(dì)产(chǎn)产业链(liàn)股票还有金地集团和大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫(yì)情、消费复苏(sū)进程缓(huǎn)慢等(děng)多因素(sù)一(yī)度(dù)沉寂，不(bù)过好在困境(jìng)反(fǎn)转露出曙光(guāng)，家居板块中年内表现最(zuì)好的是志邦家居。同一时间(jiān)段，该股(gǔ)年(nián)内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归母净利(lì)润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司(sī)的十大流(liú)通股股东来看，《红周刊(kān)》发(fā)现(xiàn)广发基金经理罗洋(yáng)慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广发策(cè)略优选和广发安宏回报均增(zēng)加了(le)持股，而这两只产品也(yě)成(chéng)为志邦家居十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东中仅有的两只公(gōng)募。有(yǒu)意(yì)思的(de)是，他(tā)似乎对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另(lìng)一(yī)家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部三只产品(pǐn)均(jūn)登榜十大(dà)流通股股东，其也成为他的(de)独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的物业股也越来越被机(jī)构所青睐，不过这(zhè)类(lèi)标的大多在香港上市(shì)，如何选择(zé)成为难(nán)题。对此，前述上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理举例(lì)分析：“物业服(fú)务不是一(yī)个高毛(máo)利的(de)行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是(shì)希望挣的(de)是(shì)市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾(céng)经买的绿城(chéng)服(fú)务为例，它在(zài)中(zhōng)高端楼盘占比(bǐ)是比较(jiào)高的(de)，每(měi)年到(dào)期的(de)合(hé)同里(lǐ)提价(jià)成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动(dòng)的大部分项目到期之后(hòu)，经过两三轮合同周期(qī)还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的(de)公司很少，因为物业公司很(hěn)容易一开始是挣钱(qián)的，后面因为保安(ān)这些固定人员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那(nà)么满意，能(néng)做到提价难度是非常大的。但是该公司能在业(yè)内做到到期之后提价率(lǜ)比(bǐ)较高，这跟(gēn)它的定位和比(bǐ)较好(hǎo)的服(fú)务是有关系的(de)。”他进一步强调。

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