文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经(jīng)全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定(两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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