导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人)量(liàng)、居住(zhù)面积、绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情(q绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人íng)况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超预期。

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