5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地DHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品(dì)方国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副(fù)DHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待(dài)它的(de)基(jī)本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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