5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在(zài)于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本23岁属什么生肖(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的(de)浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质(zhì)的23岁属什么生肖开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面是否可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有(y23岁属什么生肖ǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的(de)市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的(de)资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：中国书画艺术 23岁属什么生肖