文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为(wèi)了(le)防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台(tái)《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付款会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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