万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的(de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗lù)，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基(jī)本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明确(què)了购(gòu)房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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