万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么(me)简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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