近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回(huí)归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同(本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句tóng)时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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