饱受争议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布(bù)了关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)存在利(lì)用房源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确(què)经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民(mín)来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的(de)专业(yè)性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民(mín)造成(chéng)额外的(de)负担(dān)，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及(jí)其(qí)主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关注最多(duō)的(de)一个话(huà)题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部(bù)门(mén)主(zhǔ)要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发的(de)《关(guān)于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交(jiāo)价a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据(jù)这样的(de)规(guī)定(dìng)：“少数特(tè)别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权(quán)”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介服务(wù)等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进(jìn)行明(míng)码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定(dìng)明码标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市(shì)场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规(guī)定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提出更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数wèi)，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部(bù)分(fēn)费用也(yě)可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，这实际(jì)上相当(dāng)于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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