文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)12是什么意思开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在(zài)银行开(kāi)设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在(zài)过去(qù)20多年(nián)对中国内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各(12是什么意思gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售12是什么意思款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验(yàn)收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关(guān)款项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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