一线城市(shì)，也(yě)不端着了(le)。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二手房指导价(jià)的(de)消息在房(fáng)产圈(quān)刷屏了(le)。

　　这(zhè)条(tiáo)消息为什么这么重要(yào)？首(shǒu)先二(èr)手房指导价被称为(wèi)“核弹(dàn)级”政策，其次(cì)深圳几乎(hū)是最(zuì)后一个还在“认(rèn)真”实施这条(tiáo)政策的城市，最(zuì)后深圳是房价前三(sān)的(de)核心城市。所以(yǐ)，深圳(zhèn)的一举一动都具有(yǒu)风向标意义。

　　有分析人士指出，深圳二手房指导价如(rú)果取消，首先有利于深圳二(èr)手(shǒu)房回暖，然后二手(shǒu)房回暖有(yǒu)利(lì)于深圳楼市总体回暖，最后(hòu)深圳楼市回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天，深(shēn)圳疯传“二(èr)手(shǒu)房指导(dǎo)价”正式结束。传(chuán)言称：二(èr)手(shǒu)房贷款(kuǎn)不按(àn)官(guān)方(fāng)参(cān)考价(jià)（指导价），银行核定(dìng)房价以网签备案价(jià)和评估(gū)价孰低(dī)为准。

　　自此，参考价真正(zhèng)变成了(le)“参考价”。

　　目(mù)前没有看到官方(fāng)文(wén)件。据证券时报(bào)21日(rì)消(xiāo)息，目前深(shēn)圳多家大行表示“尚(shàng)未接到正(zhèng)式通知，目前(qián)仍按(àn)参(cān)考价(jià)办理按(àn)揭”。所以(yǐ)还(hái)需(xū)要持续(xù)的(de)关注。

　　易居研(yán)究院研究总(zǒng)监严跃进(jìn)认为，本次政策大概(gài)率为真，更多体现为银(yín)行(xíng)贷(dài)款等领域按照新的规则进行，但不(bù)会出台正式(shì)文件。

　　有时(shí)候(hòu)，有些事情，是不(bù)用发文件的(de)。毕竟可(kě)以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼市二手房(fáng)指导价横空出世。当时，深圳一口(kǒu)气公(gōng)布了(le)全市3595个小区的参考价，很多(duō)南山、福田、宝(bǎo)安(ān)中心(xīn)区(qū)的高(gāo)价盘(pán)，直接(jiē)按照当(dāng)时的市场价打了(le)5折、6折来“指导”，银行只能按照指导(dǎo)价来计算首付、发放贷(dài)款。

　　当时大家还(hái)不觉得厉害(hài)，但经历了这两年的痛苦，才深(shēn)知为(wèi)啥(shá)叫(jiào)做——“核弹(dàn)级”。

　　举个例子，市(shì)场(chǎng)价1000万的房(fáng)子，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果(guǒ)指导价打七折即700万，那么首付3成(chéng)210万，加上需要全款(kuǎn)支付(fù)的(de)部分，实际首付去(qù)到(dào)了510万，相当于首付5成(chéng)了(le)（多给(gěi)210万首(shǒu)付）。这直接让大批(pī)量买家，失(shī)去了购(gòu)房能力，相当于强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推行二手房参考价以后，东莞(guǎn)、宁波、成都、三亚、西(xī)安、合(hé)肥、广州等10多个(gè)城市陆(lù)续(xù)跟进。事实也确实(shí)证(zhèng)明了，这条政策的“核弹(dàn)”级别。

　　到了2021年10月(yuè)，根据(jù)安(ān)居客的(de)统计，实(shí)施(shī)二(èr)手房指导价的10个城市，有8个挂(guà)牌价(jià)降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更(gèng)是惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月数据为例，全国70个大中城市(shì)房价(jià)只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人付出了沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐有家研(yán)究(jiū)中心数据显示(shì)：成交量上，二手房指导价出(chū)台当年(nián)，深圳二手住宅成(chéng)交量(liàng)同比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰斩，成(chéng)交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套(tào)，创近二十年最低记(jì)录，相较2020市(shì)场高峰(fēng)缩水近(jìn)八成(chéng)。

　　价格(gé)方面，与二手房指导价(jià)发布当月相比，如今二手房挂(guà)牌价低(dī)于及接近参考价的房源占比(bǐ)大幅(fú)增加。2023年一季度，深圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价(jià)。

　　只(zhǐ)有真实经历其中的人，才(cái)能深切的感知其(qí)威力。

　　深圳房东(dōng)，斩(zhǎn)仓的(de)新闻不绝于耳。

　　据(jù)说一位(wèi)码农三(sān)年前高杠(gāng)杆买了2套(tào)华润城，月供12万，最终(zhōng)亏(kuī)损1000万破产。据(jù)媒体(tǐ)推测，如果案例(lì)属(shǔ)实，买家(jiā)的实际购房成本高达(dá)20万/平，目前价格跌至14万/平，叠(dié)加这三年的房(fáng)贷和持有(yǒu)成本，差不(bù)多亏(kuī)损超千万(wàn)。

　　深圳一大(dà)批人这两年感受到了太多(duō)“心酸(suān)”。二(èr)手房(fáng)成交量(liàng)创(chuàng)下多年新低，学区房神(shén)话不再(zài)，房产中介(jiè)的日子难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实(shí)施了二(èr)手房指导价的城市陆陆(lù)续续低调退出，目前(qián)只有深圳(zhèn)还(hái)是最后(hòu)的“堡垒”。

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　　“风(fēng)向标”意义明(míng)显

　　最(zuì)近一线城市也不端(duān)着了。

　　近日，北京在房山区(qū)试点多(duō)子女家庭和职住平衡家庭购房支持(chí)政策。上海也考虑予以多(duō)孩家庭在(zài)新房(fáng)计(jì)分(fēn)制度政策上的支持。

　　从最新公布(bù)的3月份70个(gè)大中城(chéng)市商品住宅销售价格变动(dòng)情况来看，广州、深圳的新房、二(èr)手房价格(gé)仍然是同比(bǐ)去年依然是下降的。

　　北京、上海已(yǐ)经同比(bǐ)增长了(le)，其他二线城市如杭州、成都、南京、合肥等城市价格(gé)都是同(tóng)比(bǐ)上(shàng)涨的。

　　广(guǎng)州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可能更(gèng)急。3月份，两部门联合发文(wén)，全面推动二(èr)手房“带押过户”全国实施，这是一条被广泛好评的新政。对于激活二手房交易，具有定海神针(zhēn)般的作用。

　　住建(jiàn)部部(bù)长(zhǎng)倪虹近日更是指出：建筑业、房地产企业要发挥国民经(jīng)济(jì)“顶(dǐng)梁柱(zhù)”“压舱(cāng)石”作用(yòng)。回归(guī)到常识，从字面(miàn)理解一(yī)下(xià)这(zhè)两个词(cí)，意思就是——顶(dǐng)梁柱(zhù)如(rú)果不(bù)行(xíng)了，上面不就塌(tā)了(le)嘛？压(yā)舱石如果(guǒ)压不住，小船(chuán)不就翻了？

　　也许，今(jīn)年扶持楼市的政策，还有(yǒu)一(yī)大波正在路上...

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