导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022>

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022 alt="中国户均几套房？| 民生·周(zhōu)君(jūn)芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808508.png">

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么(me)未来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：中国书画艺术 中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022