万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以(yǐ)向法院提(tí)出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质)型，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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