导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关(guān)中国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足(zú)因人(rén)口流动(dòn2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历g)、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他(tā)国(guó)家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经(jīng)济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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