OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技的(de)事(shì)件继(jì)续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看(kàn)来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得(dé)到一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经(jīng)完(wán)全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事(shì)高如(rú)星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期(qī)本身园区类资(zī)产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是(shì)落到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了(le)解释说(shuō)明，市(shì)场信心得(dé)到了(le)一定提振，二级(jí)市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新(xīn)的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负(fù)责人(rén)坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视(sh七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数ì)，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智(zhì)能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光(guāng)大(dà)园项目一季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之(zhī)前的(de)空置率为(wèi)何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责(zé)人解释(shì)，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调(diào)租(zū)和(hé)换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租(zū)户退租正好发(fā)生(shēng)在市(shì)场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况没(méi)有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给租户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差(chà)异(yì)化(huà)，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我们(men)在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方(fāng)面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突(tū)发情况需要解决，但是(shì)这和我们(men)在(zài)张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场的(de)信心。”

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