近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定(dì知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗ng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的(de)分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前(qián知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗)提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人也称。

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