文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济(jì)和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　当年非典为什么神秘结束了g>1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别(bié)于(yú)中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获当年非典为什么神秘结束了得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每当年非典为什么神秘结束了个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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