近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募(mù)集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定(dìn新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉height: 24px;'>新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉g)性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：中国书画艺术 新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉