近(jìn)两年火爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额(é)误(wù)认为是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不(bù)确定(dìng)性，这是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运(y没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间ùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层(céng)资产的经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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