饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关(guān)于规(guī)范(fàn)房地(dì)产经纪服务(wù)的意(yì)见(jiàn)。意见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个(gè)人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出(chū)了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来说(shuō)属于酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的收(shōu)费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未(wèi)明(míng)码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手(shǒu)房市场交(jiāo)易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的(de)相(xiāng)关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及(jí)中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不(bù)低(dī)的(de)中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理降低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家(酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大jiā)计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代(dài)理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易各(gè)方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的(de)中介(jiè)费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服(fú)务(wù)和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别(bié)明确(què)服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前(qián)应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规(guī)信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的(de)经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的(de)细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房(fáng)源在产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实(shí)际(jì)上相(xiāng)当于变(biàn)相(xiāng)推高(gāo)了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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