5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局(jú)的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力(lì)的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观(gu商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级ān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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