5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去(qbd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别ù)，未(wèi)来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的(bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的(de)收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发展的(de)大好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèbd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别i)部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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