近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来(lái)自底层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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