5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季(jì)十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗(de)资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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