OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二(èr)级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级(jí)市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披(pī)露(lù)张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价(jià)格下(xià)跌(diē)，风险也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格(gé)涨(zhǎng)跌会(huì)受到(dào)基本面(miàn)、情绪面(miàn)等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是(shì)不(bù)是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大(dà)的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调(diào)至得(dé)这(zhè)么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不(bù)受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露(lù)的张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项，一(yī)度(dù)二(èr)级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市(shì)场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了(le)对张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目的(de)信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了(le)不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊)然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉新区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对(duì)市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积(jī)在(zài)短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租户(hù)退租正好发(fā)生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出(chū)租(zū)率下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊一些(xiē)独栋(dòng)形态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合(hé)营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区(qū)产业(yè)空间(jiān)资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它(tā)未来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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