5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务(wù)为房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yān为什么复兴号很少人买g)企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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