近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但粗犷，粗旷和粗犷区别在哪不等(děng)同于(yú)债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相(xiān粗犷，粗旷和粗犷区别在哪g)对明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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