饱受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的(de)意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)存(cún)在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产首(shǒu)席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着(zhe)城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二(èr)手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政(zhèng)策(cè)研(yán)究中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的(de)中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过(guò)程中，会(huì)结(jié)合(hé)房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合适的(de)中介费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在(zài)经(jīng)营(yíng)门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公(gōng)示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门依法查处不按(àn)规(guī)定明(五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗míng)码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要(yào)依(yī)法依规纳(nà)入(rù)国家企业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落(luò)地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监(jiān)陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各(gè)支付(fù)一半的(de)中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分(fēn)费用也(yě)可能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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