近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表(杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对(duì)经济(jì)活力的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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