饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局(jú)联合发(fā)布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòn崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读g)客户个人信息等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民(mín)来说属于金(jīn)额不(bù)低(dī)的大宗交(jiāo)易(yì)，由于(yú)二手房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管(guǎn)理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是(shì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关(guān)部(bù)门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放(fàng)权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个(gè)政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各(gè)中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务(wù)机构在(zài)具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营(yíng)门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于(yú)市(shì)场平均(jūn)水平的房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范(fàn)行业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门(mén)提(tí)出的意(yì)见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于(yú)行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多房源在产(chǎn)权(quán)方面崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的(de)二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的(de)方式(shì)，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配(pèi)地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部(bù)门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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