导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意(yì)味着户(hù)户(hù)有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户(hù)的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预期。

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