万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发(fā)商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)北(běi)京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提(tí)出执(zhí)行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何(hé)能独善其(qí)身(shēn)？

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