文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前(qián)进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产行八哥鸟寿命是多少年业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的(de)八哥鸟寿命是多少年信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化(huà)配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的(de)预售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前经过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障八哥鸟寿命是多少年(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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