5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zh安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介ì)土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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