饱受争议的(de)二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布(bù)了(le)关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费、严格(gé)实(shí)行明码标价等(děng)十(shí)方面(miàn)，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房(fáng)政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造(zào)成额外的(de)负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的(de)意(yì)义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认美甲建构是什美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思么意思，语言建构是什么意思为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重(zhòng)点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行(xíng)规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确(què)具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算(suàn)出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具(jù)收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收(shōu)费明显高(gāo)于市(shì)场平均水平的房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳(nà)入(rù)国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)下(xià)家，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司(sī)可能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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