文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列(liè)问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力(lì)母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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