导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(pín独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频g)方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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