饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成交比例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期(qī)较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求但很多中介(jiè)利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额(é)外(wài)的负(fù)担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的(de)一个(gè)话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价(jià)值不(bù)菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执(zhí)行(xíng)的(de)2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交易(yì)各方协(xié)商同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)提供的基(jī)本(běn)服务(wù)和延(yán)伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平(píng)均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约谈(tán)等(děng)综合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)相关违法(fǎ)违(wéi)规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市(shì)场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等(děng)都可能对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行业(yè)的专(zhuān)业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地(dì)位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现中介(jiè)费及税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一(yī)些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收费(fèi)的行(xíng)为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提(tí)高交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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