文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长期(qī)系(xì)统的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　<殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地strong>1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的(de)合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批(pī)后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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