文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社(shè)会(huì)固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的(de)资金全(quán)部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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