近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金(j1ma等于多少a，1ua等于多少aīn)二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分之间的(de)比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的1ma等于多少a，1ua等于多少a公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业1ma等于多少a，1ua等于多少a(yè)经营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额(é)与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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