5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期(qī)归(guī)作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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